Situation und Voraussetzungen

Anfang 2014 wurde durch die Gemeinderatsvertreter aus Mustin und Kittlitz, die Vertreter des Kreis-Gesundheitsamtes und die Mitglieder des Kirchenrats eine Gebäudebegehung in der Dorfstraße 24-26 (Kindergarten „Spatzennest“) durchgeführt. Dies war notwendig geworden, nachdem der Kindergartenträger dem Gemeinderat eine Liste von baulichen und strukturellen Mängeln des Gebäudes überreicht hatte. Wegen des Verdachts auf Schimmelpilzbefall in einigen Räumen wurde ein sofortiger Handlungsbedarf festgestellt. (vergl. Aktennotiz des Fachdienstes 1024 aus Ratzeburg vom 28.01.2014).

Unmittelbar nach dieser amtlichen Begehung untersuchte der Bauausschuss Mustin das Gebäude im Detail, stellte eine ausführliche Mängelliste auf und veranlasste eine fachmännische Schimmelpilz-Analyse. Dabei wurde die Präsenz von Pilzsporen-Konzentrationen in der Luft der Kindergartenräume nachgewiesen. Der Gemeinderat erhob daraufhin das Problem „Kindergarten“ zur absoluten Priorität.

Der Mustiner Bauausschuss prüfte anschließend diverse Möglichkeiten, um zu einer zügigen Lösung zu kommen (vergl. dazu Beurteilung des Investitionsrahmens von Architekt Alberto Castaño v. 25.02.2014, Angebot für ein KiTa-Gebäude in Fertigteilbauweise der Fa. 3S v. 24.03.2014 und die Kostenschätzung für ein KiGa-Gebäude in Holzbauweise Fa. Rick- Ing.Holzbau v.08.04.2014). Im Laufe dieser Planung wurde jedoch deutlich, dass mehrere Umstände eine schnelle Lösung erschweren:

1. Die derzeitige räumliche Situation des Kindergartens „Spatzennest“ entspricht weder in Grösse noch in Funktionalität den für den Kindergartenbetrieb geltenden Vorschriften. Das Gesundheitsamt und die Heimaufsicht haben aus diesem Grunde eine Betriebsgenehmigung der Kleinstkinder-Krippe nur um ein Jahr verlängert und nicht wie ursprünglich erwartet für die nächsten fünf Jahre. Diese Genehmigung kann unter Umständen verlängert werden, wenn wir als Gemeinde unser „Engagement für die Veränderung des derzeitigen Zustands“ zeigen.

2. Die Kleinstkinder-Krippe ist beim Pastorat untergebracht, die älteren Kinder werden im Kindergarten betreut. Die Leitung des Kindergartens „Spatzennest“ wünscht aus innerbetrieblichen Gründen eine räumliche Zusammenführung beider Kindergruppen, da die getrennte Betreuung aus ihrer Sicht nicht sinnvoll und langfristig nicht gesichert ist.

3. Es besteht Bedarf für eine Aufstockung der Kindergartenplätze – zur Zeit gibt es drei konkrete Anfragen für die Gruppe von Kindern unter drei Jahren. Zudem gab es im Jahr 2014 mehrere Geburten in Mustin. Dennoch weiß zu diesem Zeitpunkt niemand genau, wie groß der Bedarf an Kindergartenplätzen in Zukunft sein wird (über die Attraktivität des Mustiner Kindergartens entscheiden letztlich auch die Eltern selbst). Wegen dieser Planungsunsicherheit ist eine alternative Nutzungsmöglichkeit der zukünftigen Kindergartenräume unbedingt sinnvoll. (Familiengruppen, Eltern-Kind-Gruppen, Mini-Club, Wohnraum, Seniorentreffpunkt, Schüler-Nachmittags- Betreuung, etc.)

4. Bei der Bauplanung von Kindergärten, egal ob Alt- oder Neubau, gilt es, zahlreiche behördliche und baurechtliche Auflagen (Barrierefreiheit etc.) zu berücksichtigen. Außerdem wird heutzutage eine gesunde Bauweise erwartet: Neben der Abwesenheit künstlicher Strahlungen (Elektrosmog) wird das gesunde Raumklima besonders hervorgehoben (vergl. dazu Artikel in Wohnung & Gesundheit 146/2013: „Baubiologische Kindertagesstätte“ und „Zukunft für Kinder“ Kita Bündnis 2010)

Es stellt sich nun die Frage nach einem Neubau oder nach einer Sanierung des vorhandenen Gebäudes. Im Falle eines Neubaus an einem anderen Ort (z.B. Sportplatz, siehe unten) müsste über den Verbleib des Altgebäudes entschieden werden. Nach einer erneuten Besichtigung ist der Gemeinderat zu dem Schluss gekommen, dass zur Klärung dieser Fragen eine weitere unabhängige professionelle Einschätzung benötigt wird. Mittlerweile liegt ein Gutachten des Architekten Werner Grage aus Ratzeburg vor, welches verschiedene Varianten für die Weiternutzung des vorhandenen Gebäudes durchspielt.

Unter Berücksichtigung aller Umstände stellen sich vier mögliche Varianten zur Weiternutzung des Kindergartens zur Diskussion:

Variante 1: Umbau und Sanierung des Kindergartens in der Alten Schule

Die in der Mängelliste erläuterten Schadens-Punkte und die im Gutachten des Architekten Grage vorgeschlagenen Verbesserungen am Gebäude sind nicht nur baulicher sondern auch struktureller Natur, womit die Sanierung konstruktive wie funktionelle Veränderungen einschließen müsste.

Die zur Zeit noch bewohnte Wohnung im Erdgeschoss des Kindergartens könnte in absehbarer Zeit frei werden. Diese Tatsache eröffnet eine völlig neue Perspektiven für die Planung des Kindergartens, da sich dadurch die Nutzfläche im Erdgeschoss vergrößert. So gäbe es die Möglichkeit, die vorhandenen Räume im Erdgeschoss für die beiden Kindergruppen zu verwenden und eine der oberen Wohnungen für Büro und Lagerraum zu nutzen.

Grundriss Entwurf – Kindergarten in alter Schule

Im Wesentlichen ergeben sich bei einer Sanierung folgende Herausforderungen:

• Die feuchte Südwand, der verrottete Fußbodenaufbau und das in der Folge muffelige Raumklima hat seit dem Einbau der Wärmedämmung an der Aussenwand merklich zugenommen. Die Ursache: die Oberkante des Gehbelags entlang der Gebäude-Südseite am KIGA Eingang ist gegenüber dem restlichen um das Haus liegende Gelände angehoben. Wir gehen davon aus, dass das Wasser aus dem höher liegenden Kirchengrundstück die Aussenwand des Kindergartens befeuchtet, in der Wand selbst „hochwandert“ und unter dem Fussboden im Innenraum Durchfeuchtungen, Ausblühungen und Schimmelpilz verursacht. Die Ausblühungen an der Innenwand stammen noch von der ganz alten Nutzung als Stall, welche später durch einen Wasserschaden verstärkt wurden. Dieses Feuchtigkeitsproblem könnte mit einer Absenkung der Zuwegung an der Südseite, den Einbau einer Drainage und der Abdichtung des Sockels beseitigt werden.

• Der Fußbodenaufbau und die Abdichtung gegen aufsteigende Feuchtigkeit müsste im ganzen Haus erneuert und die Lage einiger Innenwände den Bedürfnissen der neuen Kindergartennutzung angepasst werden.

• Das Dach wurde vor ca. 15 Jahren erneuert und ist mit Pappdocken unter den Ziegeln eingedeckt. Dies entspricht nicht dem heutigem Stand der Technik, jedoch ist die Dichtigkeit des Daches noch für etliche Jahre gewährleistet.

• Der Dachstuhl weist im nicht ausgebauten Bereich keine sichtbaren Schäden auf. Nur die Traufen und die Rinnen müssen dringend erneuert werden. Der obere Dachraum (Spitzboden) besitzt alle Eigenschaften, um später in einer weiteren Sanierungsstufe z.B. für Wohnraum ausgebaut zu werden. Die neue Planung des Kindergartens würde diese Tatsache bei der Erschließung (Treppe) mit berücksichtigen.

Ein Erhalt des alten Schulgebäudes erscheint uns schon aus historisch-traditionellen Gründen angebracht. Viele Mustiner haben in diesem Gebäude eine wichtigen Zeit ihrer Kindheit verbracht, für andere ist es ein wesentlicher Teil des Gesichtes von Mustin. Über die Notwendigkeit eines Erhaltes dieses Gebäudes herrscht daher Einigkeit. Sanierungskosten werden der Gemeinde also in jedem Fall entstehen, und zwar unabhängig von der etwaigen Umsetzung anderer Varianten.

Variante 2: Kindergarten im Dorfgemeinschaftshaus

Diese Variante ist aus mehreren Gründen problematisch:

Unser Dörphuus ist gut ausgelastet, ein Kindergarten im Keller würde die bisherige Nutzung stark einschränken. Besonders die Verkehrswege zu den Toiletten im Keller können ein hygienisches Problem werden. Um die Zuwegung barriierefrei zu gestalten sind auch größere Umbauten nötig: auf der Nordseite müssten große Fensterschächte, die mit LKW befahrbar sein sollen, angebaut werden. Die ganze Heizungs- und Fotovoltaikinstallation muss neu verlegt, unter Umständen auch noch ein Aufzug eingebaut werden.

Grundrissentwurf – Kindergarten im Dorfgemeinschaftshaus

Die Sozialräume, die wir dem Landgasthof verpachtet haben, müssten für den Kindergarten genutzt werden: deshalb kämen hier für die Schaffung eines Ersatzes erhebliche Zusatzosten hinzu.

Variante 3:  Neubau des Kindergartens am Sportplatz mit Vereinsheim

Als Alternative zu der Kindergartensanierung bietet sich auch der Neubau eines Kindergartengebäudes an, entweder am vorhandenen Standort in der Dorfstraße oder am Sportplatz. In diesem Fall hätten wir mehr Möglichkeiten, den Kindergarten modern zu gestalten und an eine zeitgemäße Nutzung anzupassen. Jedoch wäre dann über den Verbleib des alten, sanierungsbedürftigen Gebäudes zu entscheiden.

Derzeit ist eine Änderung des Flächen-Nutzungsplanes und die Erstellung eines neuen Bebauungsplanes für den Sportplatz eingereicht. Dabei wird dort der Neubau eines Kindergartens und eines Vereinsheims berücksichtigt (s. F-Plan-Änderung Fa. Prokom). Das Verfahren dauert aber noch mindestens bis zum Jahresende.

Es gibt derzeit drei Angebote für einen Vereinsheim-Neubau, die nach gründlichem Nachrechnen nicht allzu sehr voneinander abweichen. Allerdings unterscheidet sich die Qualität der Bausubstanz und die Folgekosten erheblich (siehe Dokumentation Architekt Grage, Angebot Firma „3S“, Kostenschätzung Holzbaugebäude Fa. Rick und Investitionsrahmen im Zusammenhang mit den Neubau des Kindergartens von Architekt Castaño):

Angebot 1:

Die Stahlbeton-Fertigteil-Firma „3S“ verkauft uns die Betonelemente mit Fenstern und Türen und das Blechdach, montiert es mit der notwendigen Wärmedämmung und bietet den Innenausbau über Subunternehmen zu einem Festpreis an. Bodenplatte, Anschlüsse und Außengestaltung müssen von uns jedoch extra geleistet und finanziert werden.

Doch abgesehen von der mehr oder weniger „gesunden“ Bauweise: dass „günstig“ mittelfristig nicht gleich „billig“ ist, zeigt sich u.a. an der geplanten Haustechnik: Durchlauferhitzer für Duschwasser sind in der Anschaffung zwar vordergründig günstig, die laufenden Folgekosten jedoch kaum zu rechtfertigen.

Angebot 2:

Architekt Werner Grage hat das Vereinsheim als Massivbau mit Kalksandstein kalkuliert, hier sind ziemlich alle anfallenden Arbeiten berücksichtigt. Jedoch ist allein der Klinker an der Fassade bereits so teuer wie der Rohbau von Dach und Wänden.

Angebot 3:

Das Angebot über die Kostenzusammenstellung für ein Haus in Holzrahmenbau von Firma Rick ist prinzipiell mit den anderen Angeboten vergleichbar, bietet jedoch viel Spielraum für Eigenleistung.

Zwei Kindergärten am selben Standort (Spatzennest und Wurzelzwerge am Sportplatz) könnten sich bei unterschiedlichen Aktionen ergänzen und von Synergieeffekten profitieren, z.B. bei der gemeinsamen Nachmittagsgestaltung oder beim Austausch von Betreuungskräften im Krankheitsfall. Inwieweit diese Synergien in unserem Dorf zustande kommen und der Gemeinschaft nutzen können, ist jedoch schwer einzuschätzen.

Bei einem zweigeschossigen Neubau am Sportplatz (z.B. unter Einbeziehung des Vereinsheims) könnten wir einen großen Teil der Bausumme einsparen, da wir nur eine Bodenplatte, nur ein Dach, dafür aber eine Zwischendecke bauen würden. Bei einem ebenerdigen Zugang durch die Hanglage spart man sich auch die Treppe – das Gebäude wäre dann sogar barrierefrei.

Sportvereine haben diverse Möglichkeiten, an öffentliche Gelder zu gelangen, daher können wir für einen Vereinsheim-Neubau mit öffentliche Förderungen rechnen. Unterlagen im Rahmen des Programms Aktivregion sind bereits eingereicht und werden derzeit geprüft. In welcher Höhe hier Förderleistungen zu erwarten sind ist offen. Weitere Möglichkeiten der Finanzierung wären: Sponsoren, Projekte und Eigenleistung.

Eine Finanzierung hängt viel von den Förderungen ab, ohne die wir jedoch diese Massnahme nicht beginnen können.

Variante 4: Kindergarten im Pastorat

Unter bestimmten Vorraussetzungen wäre auch die Unterbringung des Kindergartens in einem Anbau ans Pastorat auf Kirchengelände möglich. Entsprechende Angebote der Kirche liegen uns vor. Der Vorteil läge in der Finanzierung: die Kirche würde die Bausumme von ca. 415.000 € zunächst übernehmen und über Mietansprüche an die Gemeinde Mustin refinanzieren (z.B. Jahresmiete dann 24.000 €). Diese Variante birgt jedoch auch Nachteile und Risiken: Das Gebäude bliebe nach abgeschlossener Refinanzierung weiter im Eigentum der Kirche. Und sollten sich die Kinderzahlen nicht so entwickeln wie erhofft oder es gar zu einer Schließung des Kindergartens kommen, müsste dennoch der volle Betrag an die Kirche zurückgezahlt werden.

Finanzierung, Vor- und Nachteile

Im Folgenden werden für alle vier in Frage kommenden Varianten Kalkulationen und die jeweiligen Vor- und Nachteile aufgeführt. Grundlage ist die Vorläufige Einschätzung des Kostenrahmens von dem Architekten Werner Grage:

Variante 1: Umbau und Sanierung des Kindergartens in der Alten Schule

Kindergarten sanieren (inklusive EG-Wohnung 230 m²). Mitbenutzung von einer Wohnung im Obergeschoß als Lagerraum und Büro. Sanierung der Außenwände ist mit eingerechnet.

Umbau                                230 m² x 960 € =               220 800 €

Zuschlag Sanierung          230 m² x 200 € =                 46 000 €

Nebenkosten  15%                                                          40 020 €

Außenanlage                                                                   20 000 €

Ausstattung                                                                     15 000 €

Gesamt ca.                                                                    341 820 €

Vorteile:

• kostengünstige Maßnahme
• Erhalt eines alten Standortes
• gute Verkehrswege
• Parkplätze
• zentral im Dorf gelegen
• geeignete Größe
• Garten und Wiese vorhanden
• ruhige Lage, wenige Anwohner
• stufenweise Sanierung möglich
• Investition bleibt in der Hand der Gemeinde
• Unabhängigkeit von anderen Bauprojekten

Nachteile:

• während der Baumaßnahme Unterbringung des Kindergarten an einem anderen Ort (zB. Container ca. 10000 €, Pastorat, Dörphuus).

Variante 2 : Kindergarten im Dorfgemeinschaftshaus

Ca. 205 m² Platz im Kellergeschoß

Kosten für Umbau:              205 m² x 960 € =                     196 800 €

Nebenkosten 15%                                                                     29 520 €

Ausstattung                                                                                15 000 €

Außenanlage plus Spielplatz                                                   38 000 €

Sozialräume für das Landgasthaus 42,35 m² x 1600 € =   67 760 €

Gesamt ca.                                                                               347 080 €

Nicht berechnet ist eine Behindertentoilette im Kellergeschoß, einen Fahrstuhl für die Küche

Vorteile: 

• Kostengünstige Maßnahme
• keine Störung im Kindergartenbetrieb

Nachteile: 

• Kleiner enger Kindergarten
• Zerstückelung und Umbau eines neuen Gebäudes (Wertverlust)
• Nutzung des DGH eingeschränkt
• hohe Zusatzkosten durch Ersatzverpflichtung für Sozialräume für Landgasthof
• eventuell keine Erweiterung des U3 Gruppe und dadurch keine Zuschüsse
• Unterbringung zum Teil im Keller
• Alte Schule bleibt Sanierungsfall

Variante 3: Neubau des Kindergartens am Sportplatz mit Vereinsheim

Neubau Kindergarten                290 m² x 1650 € =    478 500 €

Neubau Vereinsheim                 200 m² x 1650 € =    330 000 €

Nebenkosten 15%                                                           121 275 €

Ausstattung                                                                        15 000 €

Außenanlage+Spielplatz                                                  38 000 €

Gesamtsumme                                                                982 775 €

Vorteile: 

• Neues Gebäude,
• beide Bauprojekte könnten realisiert werden

Nachteile:

• Sehr hohe Kosten
• Baubeginn abhängig von Förderzusagen zum Vereinsheim
• spätere Umnutzung schwierig, da keine Wohnraumnutzung möglich ist
• weite Wege
• Alte Schule bleibt Sanierungsfall

Variante 4: Kindergarten beim Pastorat

Geschätzte Baukosten: 415 000 € inkl. Ausstattung und Außenanlagen

Tilgung über Miete (24 000 € Jahresmiete)

Finanzierung und Bau durch die Kirche

Vorteile: 

• Kein Planungsaufwand für die Gemeinde
• Einsparung von 20% der Baukosten durch gemeinsame Nutzung
• Jährlich kalkulierbare feste Kosten
• Keine Unterhaltskosten im laufenden Betrieb, nur Miete undBetriebskosten
• Stärkung eines Veranstaltungsortes für das Dorfleben

Nachteile: 

• Gemeinde finanziert Investition auf fremden Grund
• Kein Gemeindeeigentum
• Hohes Risiko bei Verringerung der Kinderzahlen durch Wegfall der Finanzierung
• Trägerschaft des Kindergartens ist nicht verhandelbar
• Alte Schule bleibt Sanierungsfall

Schlussfolgerung

Nach sorgfältiger Abwägung aller Möglichkeiten erscheint uns die Sanierung der Alte Schule (Variante 1) als der geeignetste Weg für eine Sicherstellung des Kindergartenbetriebes in Mustin. Über die Notwendigkeit einer Erhaltung des Gebäudes der Alten Schule besteht im Dorf ein weitgehender Konsens. Daraus ergibt sich für uns, dass die Sanierungskosten in jedem Fall zu leisten wären, ganz gleich, für welche weitere Variante man sich entscheiden würde. Es liegt daher nahe, die mehrheitlich gewünschte Sanierung der Alten Schule mit den Erfordernissen eines neuen Kindergartenkonzeptes zu verbinden. Variante 1 ist damit die kostengünstigste Alternative.

Einen weiteren Kostenspielraum haben wir durch die Möglichkeit einer stufenweise Sanierung. Eine mögliche Einsparung durch Eigenleistung ist nur bei gemeinnützigen Projekten z.B. beim Vereinsheim erwartbar. Einen Finanzierungsausgleich der Sanierung durch Eigenleistung bei gleichzeitiger Berücksichtigung der Varianten 2, 3, oder 4 halten wir für unrealistisch. Einen Neubau des Vereinsheims (Variante 3) könnten wir uns nur dann leisten, wenn wir alle Eigenmittel einbringen und die Finanzierung erheblich durch Fördermittel gestützt wird. Ob dies jedoch der Fall sein wird, ist derzeit völlig offen.

Die Finanzierung der Gebäude-Sanierung ist nach beiden Architekten-Gutachten zudem durchführbar. Die zusätzlich zu den vorhandenen Gemeindemitteln notwendige Finanzierung liegt in annehmbarer Höhe.